По итогам 2017 года в ТОП-10 регионов по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве вошли Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ленинградская область, Новосибирская область, Ростовская область, Республика Башкортостан, Республика Татарстан и Красноярский край, Единый ресурс застройщиков.
Так в Московской области за 12 месяцев 2017 года рост количества ДДУ по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 2,7%.
Однако, на фоне увеличения объёма предложения на рынке новостроек, острой остаётся проблема не исполнения застройщиками своих обязательств перед участниками долевого строительства. Иногда это связано с банкротством застройщика.
Что же необходимо сделать участнику долевого строительства при банкротстве застройщика, что бы защитить свои права. Разберёмся на примере банкротства застройщика, находящегося в Московской области.
При признании арбитражным судом застройщика несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него процедуры наблюдения участнику долевого строительства надлежит, в течении 30 дней с момента публикации информации о банкротстве застройщика в газете Коммерсант (публикации о банкротствах выходят по субботам в газете и по пятницам на сайте) подать в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения и о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Подготовка требований для подачи в арбитражный суд
Перед подачей указанного требования в арбитражный суд необходимо подготовить определённые документы, которые должны быть приложены к требованию в качестве приложений.
Если квартира приобреталась посредством заключения с застройщиком договора долевого участия:
-
непосредственно сам договор долевого участия, со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
-
документы, подтверждающие оплату договора долевого участия (например: банковские чеки с печатью платежные поручения с подтверждением исполнения);
-
акт об исполнении обязательств (если имеется в наличии);
-
если квартира «приобреталась» с использованием ипотечных средств – кредитный договор (в случае, если кредит оплачен – справка о погашении кредита от Банка).
Если квартира приобреталась посредством заключения договора уступки (цессии) по договору долевого участия с предыдущим участником долевого строительства:
-
договор долевого участия, со всеми приложениями и дополнительными соглашениями (если имеется только копия, то она д.б. заверена продавцом);
-
договор уступки (цессии), со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
-
документы, подтверждающие оплату договора долевого участия предыдущим участником долевого строительства, у которого Вы приобреталась квартира по договору уступки (цессии);
-
документы, подтверждающие оплату Вами в пользу предыдущего участника долевого строительства, у которого Вы приобреталась квартира по договору уступки (цессии);
В том случае если платёжный документ не сохранился (либо оплата производилась через интернет-банк) – необходимо заказать оригиналы платёжных документов в Банке. В случае, если Банк, через который производилась оплата лишился лицензии, платёжные документы можно получить, обратившись в АСВ. Если разорившийся банк не был включён в систему АСВ – платёжные документы можно запросить в Центробанке. К подготовке платёжных документов следует отнестись со всей ответственностью, потому что подтверждение оплаты является очень важным элементом, на который обращает внимание арбитражный суд при рассмотрении заявленного требования.
При подаче требований следует иметь в виду, что каждой конкретной квартире соответствует одно требование (вне зависимости от количества участников долевого строительства в договоре долевого участия). При рассмотрении дела судом в судебном заседании могут присутствовать как все участники долевого строительства, так и их представители, при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности с полномочиями по ведению дела в суде.
В том случае, если Вы не первый участник долевого строительства, а приобретали квартиру по договору уступки (цессии) у первого (второго, и т.д.) участника, необходимо вместе с требованием представить всю цепочку договоров и платёжных документов. В случае, если каких-либо документов не хватает, необходимо в требовании привлекать 3-ми лицами тех лиц, у которых должен быть отсутствующий документ (для истребовании у них недостающих документов).
Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, и кредит не погашен, банк так же необходимо привлекать третьим лицом (в данном случае, происходит, в т.ч., информирование банка о изменениях, происходящих с залогом).
В шапке требования указываются следующие лица (и, соответственно указанным лица отправляются копии всех документов):
-
арбитражный суд (в данном случае арбитражный суд Московской области);
-
должник (сам застройщик);
-
временный управляющий (будет указан в Определении арбитражного суда о признании банкротом и введении процедуры наблюдения);
-
уполномоченный орган (в данном случае Министерство строительного комплекса Московской области);
-
третьи лица (предыдущие участники долевого строительства, банк, выдавший ипотечный кредит).
По общему правилу, копии документов, представляемых в арбитражный суд, заявителю необходимо отправить лицам, участвующим в деле, у которых данные документы отсутствуют, а в суд представить уведомление о их вручении или иные документы, которые подтвердят их получение другими лицами, участвующими в деле.
Поэтому, требования с приложениями распечатываются, по количеству лиц, указанных в шапке (4 – при приобретении квартиры на собственные средства и при отсутствии 3-х лиц, + один экземпляр для каждого 3-го лица). Требования необходимо обязательно подписать (можно подписать одно требование, которое отправится непосредственно в суд и снять с него остальные копии, которые будут рассылаться лицам, участвующим в деле). В противном случае, неподписанное требование суд отправит обратно, и будет пропущен срок подачи.
Подача документов в арбитражный суд
Формируются пакеты (требование и приложения) для суда и для каждого лица, участвующего в деле. Каждый пакет желательно прошить. На нить, которой прошивается пакет, сзади наклеивается вырезанный кусок бумаги, на котором указывается количество прошитых листов, и ставится подпись заявителя (так, что бы часть подписи начиналась на основной странице, а часть – на приклеенной бумаге). Если заявителей (дольщиков) несколько, подписи ставят все заявители.
По почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложений (в каждый конверт по одному комплекту) прошитые требования с приложениями отправляются лицам, участвующим в деле (указанным в шапке требования). В рассматриваемом примере это: застройщик; временный управляющий; уполномоченный орган (Министерство строительного комплекса Московской области); 3-ю лица (м.б. банк, продавцы по переуступке и т.д.). С почтовых квитанций надо сделать копии и их сохранить. Оригиналы почтовых квитанций необходимо прикрепить к пакету, который пойдёт в суд.
Помимо почтового отправления, документы, предназначенные лицам, участвующим в деле можно представить лично. В этом случае необходимо получить письменное подтверждение о принятии данных документов, которые прикладываются к пакету, который пойдёт в суд.
Пакет для суда можно так же отправить в адрес суда по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо отвезти непосредственно в сам арбитражный суд Московской области и сдать в экспедицию (г. Москва, пр-т Академика Сахарова, д. 18, работает с 9-00 до 13-00 с понедельника по четверг). В последнее случае при сдаче пакета непосредственно в суд при себе необходимо иметь ещё один экземпляр требования, на котором будет проставлена отметка о принятии данного требования.
Так же имеется возможность подать документы в суд в электронном виде. С данным порядком подачи документов можно ознакомиться непосредственно на сайте суда.
Через некоторое время после подачи, по адресу, указанному в требовании должно прийти определение суда о принятии заявления к рассмотрению.
После подачи заявления необходимо проверять сайт арбитражного суда, где необходимо ввести номер дела (указан в определении суда о признании застройщика несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него процедуры наблюдения). Далее, в строке поиска ввести фамилию заявителя. Как только фамилия заявителя появится в списке, это значит, что документы уже в суде.
Далее нужно дождаться даты заседания, явиться на заседание со всеми оригиналами документов и паспортом, в заседании поддержать своё требование.
Если все предыдущие операции были проведены верно, то результатом рассмотрения должно быть включение требования заявителя в реестр требований на передачу жилых помещений.
Информацию о дате судебного заседания возможно уточнить и через сайт суда, дополнительно на интересующее Вас дело возможно установить систему Электронный страж.