В настоящее время прямой обмен (одну квартиру на другую) – явление достаточно редкое.
Найти равноценную квартиру, собственнику которой подойдёт изначально обмениваемая квартира довольно не просто. Ещё менее вероятно совершение таким способом так называемого расселения (когда взамен одной большой квартиры необходимо получить несколько квартир поменьше) – собственников, имеющих несколько квартир, которые соответствуют требованиям желающих обменять свою квартиру, и которым подойдёт обмениваемая квартира не так уж и много.
Для того, что бы расширить круг рассматриваемых квартир применяется схема обмена через куплю-продажу – т.е. продажа одной квартиры с покупкой другой (альтернативная продажа). Отличие расселения от обмена в том, что при расселении происходит продажа одной квартиры с приобретением двух или более квартир взамен продаваемой.
Так же возможны сделки с приобретением не равноценных квартир — с доплатой или с получением разницы в стоимости приобретаемых квартир. При совершении обмена по данной схеме существенно расширяется количество квартир, которые могут участвовать в сделке – ведь намного проще найти конкретную квартиру, собственнику которой нужны деньги, а не имеющаяся у человека квартира. Необходимо только точно понимать, какую сумму можно получить за продаваемую квартиру, и какая сумма потребуется для приобретения альтернативной квартиры.
Обязательным условием для применения данной схемы обмена является наличие собственности на все квартиры, которые участвуют в данной сделке, т.е. они должны быть приватизированы, куплены, получены в дар либо по наследству. Квартиры, в которых наниматели проживают по договору социального найма в данном схеме обмена участвовать не могут.
При обмене по данной схеме работа начинается с подбора покупателя на первоначальную квартиру. После нахождения покупателя с ним составляется предварительное соглашение о приобретении квартиры, и покупатель вносит предоплату – на риэлторском сленге аванс. В данном соглашении стороны оговаривают срок и условия предстоящей сделки. Далее происходит подбор альтернативных квартир. При их нахождении с их продавцами так же составляется предварительно соглашение о приобретении, и вносится аванс. Обычно аванс продавцу альтернативной квартиры вносится из предоплаты, полученной от покупателя первой квартиры.
Чаще всего, при совершении обмена через куплю-продажу, сделки по продаже одной квартиры и приобретению альтернативной проводятся в один день. Таким образом, стороны, участвующие в обмене, опасаясь остаться даже на короткое время с деньгами на руках, страхуют себя от риска колебания цен на рынке. В этом случае особенно важно, что бы условия по продажи первоначальной квартиры соответствовали условиям приобретения альтернативных квартир. Но часто юридической необходимости в одновременном проведении сделок нет. Для возможности расширения времени поиска и круга приобретаемых квартир можно не совмещать покупку и продажу. Более того, плюсом раздельного проведения сделок по продаже и покупке является то, что свободную квартиру можно реализовать на рынке дороже.
